Позвонить Риелторская компания Домино

Рабочее время

Ежедневно
8:00 - 23:00

Продать выгодно

Покупка залоговой квартиры.

Каждый потенциальный владелец жилья рассматривает различные способы приобретения квартиры по сниженной цене. Одним из таких способов является покупка залоговой квартиры. К слову, за рубежом, данная операция рассматривается как вариант выгодного вложения средств. В России ситуация на этом рынке иная, но обо всем по порядку.
Одним из преимуществ приобретения залогового жилья является его высокое качество. Банк выдает ссуды только под хорошее имущество, которое легко реализовать.

Реализация происходит тремя основными путями:
- Самим заемщиком через свободную продажу;
- Банком через риэлторов;
- На торгах по решению суда.
Первые 2 способа наиболее выгодны банку и 95% всех залоговых квартир продаются именно так. Третий способ выгоден потенциальному покупателю, но в нашей стране он практически не распространен. Все дело в стоимости квартиры - на торгах она может быть на 20-30% ниже рыночной цены. 
Давайте подробнее разберем первые 2 случая реализации квартиры и сделаем вывод о целесообразности ее покупки. 
Продажа квартиры заемщиком (бывшим собственником)
В этом случае квартира "уходит" либо по среднерыночной цене, либо с очень небольшой скидкой. Связано это с жесткими требованиями банка по погашению ссуды и с отсутствием живых денег у бывшего владельца. В некоторых случаях, например, когда заемщик хочет как можно скорее снять с себя бремя ссуды, возможна скидка 5-10%. Такая скидка возможна только в случае одобрения банком, ведь именно он является текущим владельцем жилья. А это происходит крайне редко. 

Продажа квартиры банком через риэлторов.
Приобретение квартиры в данном случае грозит дополнительными материальными потерями. Профессиональные риэлторы могут продать хорошее жилье на 10-30% дороже реальной рыночной стоимости - на то они и профессионалы. Покупателю без проблем обоснуют цену и помогут поверить, что квартира действительно стоящая.
Не торопитесь - у вас точно есть время, чтобы все обдумать и сравнить предложенную цену со среднерыночной. Впрочем, иногда банк действительно "дает добро" на продажу квартиры по среднерыночной цене и даже с небольшой скидкой. Случается это, опять же, крайне редко. 
Порядок продажи и приобретения залоговой квартиры?
Сделка мало чем отличается от прямой продажи. Разница заключается только в необходимости снять обременение с квартиры, то есть, получить от Росреестра дополнительный документ. 
Пошагово процесс выглядит следующим образом:
- Заёмщик получает средства и погашает перед банком все обязательства;
- Банк выдает свидетельство, что заёмщик выполнил обязательства и квартира законно находится в собственности у нового владельца;
- Владелец обращается в Росреестр и снимает обременения с квартиры, восстанавливая ее юридическую чистоту. 
При покупке залоговой квартиры как правило не возникает прямых финансовых рисков - вы защищены от мошеннических схем и недобросовестных продавцов. Деньги проводятся через счет-аккредитив, с которого их можно снять только при выполнении определенных условий, например, подписании договора купли-продажи. 

Основные трудности при покупке залоговой недвижимости касаются 3 моментов:
1. Время оформления документов. Обычно больше на 2-4 недели;
2. Приобретение квартиры, купленной с использованием материнского капитала. 
В этом случае при выявлении любых нарушений реализации капитала органы опеки вправе запретить и аннулировать сделку даже после подписания договора купли-продажи. Покупатель при этом теряет средства, потраченные на оформление сделки. И, конечно, никто не возместит вам потерянного времени.
3. Приобретение залоговой недвижимости в ипотеку. 
Основная сложность заключается в обязательном оформлении квартиры в ипотеку в том же банке, у которого она находится в залоге. На практике в 99% случаев банк отказывает в одобрении ипотеки покупателю залоговой недвижимости стороннего банка. 
Что это значит? У вас, как покупателя, будет ограниченный выбор вариантов приобретения залогового жилья. Это же требование зачастую вынуждает приобретать квартиры по цене выше среднерыночной, как уже отмечалось выше. 

О недостатках и трудностях мы поговорили. Теперь рассмотрим основные преимущества:
1. Через банки продается действительно хорошее жилье. Еще на этапе оценки недвижимости заемщика банк "отметает" варианты ветхого и аварийного жилья, не принимает к рассмотрению любой неликвид. Как правило, в залоге находится хорошая недвижимость в престижных городских районах. 
2. Сделка точно будет "чистой" с юридической точки зрения. Банк защищает вас от любых мошеннических схем.
3. В некоторых случаях банк все-таки идет на уступки и снижает цену квартиры, что делает покупку хорошего жилья еще более выгодной.

Таким образом в некоторых случаях, если залоговое жилье приобреталось без использования материнского капитала, можно купить его по отличной цене. Учитывая, что в залог попадают действительно хорошие квартиры, такое приобретение становится вдвойне выгодным.